Praktyki deweloperów naruszające zbiorowe interesy konsumentów

Data publikacji: 26.09.2011
AUTOR: ERGO / Kancelaria Prawna M. Szulikowski i Partnerzy

Materiały budowlane (ich typ, rodzaj, klasa) mają dla konsumenta istotne znaczenie, dlatego zastrzeżenie możliwości jednostronnej zmiany ich cech bez zaistnienia ważnych przyczyn, należy uznać za niedozwolone - to tylko jedno z zakwestionowanych przez UOKiK działań deweloperów.

Dnia 30 czerwca 2011 r. Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów wydał decyzję dotyczącą stosowania przez dewelopera z Bydgoszczy praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, które polegały m.in. na stosowaniu niedozwolonych postanowień umownych (decyzja nr RBG-8/2011). Znajomość Decyzji może okazać się istotna dla wielu przedsiębiorców, prowadzących działalność deweloperską, ale także dla konsumentów.
Prezes UOKiK wskazał w Decyzji, że postanowienia wzorca umownego o treści: „Strony ustalają, że Deweloper ma prawo zastosować w procesie inwestycyjnym nie tylko produkty i materiały o podobnej jakości, dopuszczone do obrotu i zgodne z obowiązującymi normami, jak również produkty i materiały o wyższej lub podobnej jakości oraz zastosowaniu technicznym, dostępnych na rynku” oraz „Każda ze stron jest zobowiązana niezwłocznie informować o zmianach wymienionego adresu pod rygorem uznania pism za skutecznie doręczone na podany w umowie adres” są tożsame z postanowieniami wpisanymi do Rejestru postanowień umownych uznanych za niedozwolone prowadzonego przez Prezesa UOKiK pod poz. 1439 (pierwsze z ww. postanowień) oraz 918, 1207 i 1482 (drugie z ww. postanowień).

Przy pierwszym z powyższych postanowień Prezes UOKiK wskazał, że materiały budowlane (ich typ, rodzaj, klasa) mają dla konsumenta istotne znaczenie, dlatego zastrzeżenie możliwości jednostronnej zmiany ich cech bez zaistnienia ważnych przyczyn, należy uznać za niedozwolone. Warto jednak przy tym podkreślić, że zdaniem Prezesa UOKiK postanowienie to jest niedozwolone jedynie w zakresie dotyczącym możliwości dokonywania przez dewelopera jednostronnej zmiany cech materiałów budowlanych, bez ważnej przyczyny.

Jeżeli zaś chodzi o drugie z powyżej wskazanych postanowień umownych, to Prezes UOKiK podkreślił, że tzw. instytucja doręczenia zastępczego należy do prawa procesowego i negatywnie należy ocenić próbę jej przeniesienia przez przedsiębiorców do obrotu gospodarczego zwłaszcza, gdy jedną ze stron umowy jest konsument. Zdaniem Prezesa UOKiK, postanowienie umowne przyjmujące w obrocie konsumenckim fikcję doręczenia, powoduje zagrożenie dla ekonomicznych interesów konsumentów.

Oprócz powyższych naruszeń, Prezes UOKiK wskazał, że nieuwzględnienie przez dewelopera w proponowanych cenach budynku mieszkalnego wartości podatku od towarów i usług oraz posługiwanie się postanowieniem o treści: „Cena netto budynku określonego w § 2 niniejszej umowy wraz z wydzieloną działką wynosi … zł (słownie ... ). Do ceny należy doliczyć podatek VAT w wysokości ... %” stanowi nieuczciwą praktyką rynkową. Prezes UOKiK uzasadnił powyższe faktem, że podawana lub uwidaczniana przez przedsiębiorcę cena, powinna być ceną brutto, tj. ceną zawierająca podatek od towarów i usług.

Za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów Prezes UOKiK uznał również stosowanie postanowienia o treści: „Okres rękojmi biegnie od dnia zakończenia budowy budynku”, które jest sprzeczne z art. 568 § 1 ustawy Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.). Zgodnie z ww. przepisem ustawy, uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne budynku wygasają po upływie lat trzech od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana. Biorąc pod uwagę fakt, iż od momentu realizacji inwestycji do momentu odbioru budynku może upłynąć nawet kilka tygodni, konsument w tym czasie jest pozbawiony możliwości sprawdzenia, czy budynek posiada wady, a co za tym idzie również możliwości podnoszenia względem dewelopera ich istnienia, dlatego zakwestionowane przez Prezesa UOKiK postanowienie było mniej korzystne dla konsumentów niż ww. przepis ustawy.

Deweloperzy powinni sprawdzić, czy stosowane przez nich wzorce umowne nie zawierają postanowień naruszających zbiorowe interesy konsumentów, wskazanych w niniejszej publikacji. Aby uniknąć podobnych decyzji, a tym samym ewentualnych kar nałożonych przez Prezesa UOKiK, wszyscy przedsiębiorcy przy formułowaniu postanowień umownych powinni pamiętać o sprawdzeniu, czy wśród projektowanych postanowień nie zostało zawarte niedozwolone postanowienie umowne zawarte w Rejestrze (dostępnym m.in. na stronie UOKiK). Konsumenci zaś, jeśli mają jakiekolwiek wątpliwości co do prawidłowości postanowień umowy zawieranej z przedsiębiorca, mogą skorzystać z Rejestru, aby upewnić się, czy dane postanowienie nie narusza ich interesu i ewentualnie zwrócić uwagę przedsiębiorcy na ten fakt. Jeżeli przedsiębiorca nie przychyli się do naszego stanowiska, konsument może zwrócić się do sądu powszechnego o uznanie danego postanowienia umownego za niewiążące.

Aneta Wrona-Kłoczko
aplikantka radcowska
M. Szulikowski i Partnerzy Kancelaria Prawna
www.szulikowski.pl