Ustawa o społecznych grupach mieszkaniowych - nowe, ulepszone TBS-y?

Data publikacji: 01.08.2011
AUTOR: ERGO / Krajowa Izba Gospodarcza

Założeniem projektowanych zmian jest zmniejszenie deficytu lokali mieszkalnych na rynku, szczególnie w odniesieniu do gospodarstw domowych o średnich dochodach – czyli gospodarstw których dochody są zbyt niskie, aby otrzymać kredyt mieszkaniowy celem nabycia lokalu na rynku.

Krajowa Izba Gospodarcza pozytywnie odnosi się do przekazanego projektu założeń projektu ustawy o społecznych grupach mieszkaniowych z uwagi na fakt, iż w ocenie Izby w szerszym ujęciu proponowane zmiany mają istotne znaczenie społeczno–gospodarcze. Projekt przedstawia koncepcję Społecznych Grup Mieszkaniowych (SGM) łączącą na przestrzeni wielu lat najem lokalu wraz z docelowym przeniesieniem jego własności.

Założeniem projektowanych zmian jest zmniejszenie deficytu lokali mieszkalnych na rynku, szczególnie w odniesieniu do gospodarstw domowych o średnich dochodach – czyli gospodarstw których dochody są zbyt niskie, aby otrzymać kredyt mieszkaniowy celem nabycia lokalu na rynku. Jak wynika z treści uzasadnienia do przedstawionego projektu, jest to grupa społeczna, której obecnie uwarunkowania społeczno–socjalne uniemożliwiają zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Jednakże przy stworzeniu odpowiednich mechanizmów wraz ze wsparciem podmiotów publicznych, mogłaby je zrealizować. W odniesieniu do treści projektu wskazać należy, iż zakłada się z końcem 2012 r. wygaszenie programu „Rodzina na swoim”.

Przedstawiony projekt z zawartymi w nim rozwiązaniami może stać się formą ułatwienia nabycia pierwszego mieszkania. Obecnie ok. 60% społeczeństwa nie jest adresatem żadnego funkcjonującego programu mieszkaniowego z uwagi na kryteria dochodowe. Zaostrzenie przez banki polityki kredytowej w odniesieniu do kredytów hipotecznych w połączeniu z niskimi dochodami społeczeństwa i wysokimi cenami nowo wybudowanych mieszkań w efekcie powodują ich ograniczoną dostępność.

KIG popiera stwierdzenie, iż projektowane zmiany nie powinny przewidywać bez pisemnej zgody właściciela  możliwości oddania lokalu będącego przedmiotem najmu w formule SGM w całości lub w części osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w podnajem. Celowe jest zamieszczenie zapisów, iż ograniczenie do 50% maksymalnej wysokości partycypacji w kosztach budowy wraz zapisem zawierającym ograniczenia w kwestii wcześniejszej spłaty przez najemcę zobowiązań z tytułu kosztów budowy lokalu i wyodrębnienia lokalu na własność – taka możliwość będzie  możliwa w przypadku uzyskania pisemnej zgody inwestora jednakże z zastrzeżeniem, iż nie może to nastąpić wcześniej niż po upływie 5 lat od dnia podpisania umowy najmu. Izba poddaje jednak w wątpliwość, czy partycypacja w kosztach budowy zawiera koszty infrastruktury oraz wartość gruntu? Dlatego proponuje doprecyzować zapis, iż kwota partycypacji będzie różnicą pomiędzy zaksięgowanymi kosztami budowy budynku wraz z infrastrukturą, powiększonymi o wartość gruntu a kwotą kredytu, w przeliczeniu na konkretny lokal.

Zakres podmiotowy najemców powinien obejmować jedynie osoby fizyczne. Z uwagi na fakt, iż SGM są częścią budownictwa misyjnego i są przeznaczone dla osób, które nie mają zdolności kredytowej pozwalającej na nabycie mieszkania na rynku istnieje potrzeba wprowadzenia przy kwalifikacji przyszłych najemców kryteriów dochodowych oraz wymogu nieposiadania tytułu prawnego do innego mieszkania. Lokale de facto są finansowane przez najemców, jednakże ich cena jest preferencyjna, gdyż najemca lokalu w SGM spłaca koszty budowy lokalu, a nie jego wartość rynkową. Dodatkowo Izba proponuje zawrzeć zapis, iż najemca ma prawo do najmu jednego lokalu. Wprowadzenie zapisów jak wyżej wskazano ograniczy napływ najemców mających na celu jedynie osiągnięcie zysku z inwestycji. Nie należy zapominać, iż umowa najmu jest jedynie etapem przejściowym w drodze do uzyskania pełnej własności zajmowanego lokalu. Co do zasady bowiem głównym celem projektu jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych.

Z uwagi na fakt, iż  zgodnie z założeniem, iż najemca spłaca koszty budowy lokalu, a nie jego wartość rynkową z praktycznego punktu widzenia w działalność zaangażowane będą podmioty, których działalność nie jest ukierunkowana na osiąganie zysku, a na realizację istotnych celów społecznych. Takimi podmiotami są spółdzielnie mieszkaniowe oraz towarzystwa budownictwa społecznego, które w 77% sa spółkami gminnymi.

Mając na uwadze powyższe, w szerszej perspektywie proponowane zmiany mają istotne znaczenie społeczno–gospodarcze. Zastosowanie formuły SGM uniezależniłoby możliwość nabycia lokalu od aktualnej polityki kredytowej prowadzonej przez banki komercyjne. Projektowane propozycje w efekcie mogą wpłynąć pozytywnie na gospodarkę – oznacza to realizację nowych inwestycji przez budowlane firmy wykonawcze i biura projektowe, jak również nowe zamówienia dla producentów materiałów budowlanych, firm transportowych oraz handlowych. Uruchomienie realizacji nowych inwestycji to potencjalna możliwość stworzenia nowych miejsc pracy.

[Źródło: KIG]