Przekształcenie prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości

Data publikacji: 27.04.2011
AUTOR: ERGO / Kancelaria Prezesa Rady Ministrów

Posłowie zaproponowali zniesienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości. Dla obecnych użytkowników oznacza to przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Czy rząd przychylił się do tego rozwiązania?

Stanowisko rządu wobec poselskiego projektu ustawy o zmianie ustawy o przekształceniu prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości oraz niektórych innych ustaw (druk nr 3859), przedłożonego przez ministra sprawiedliwości, jest dość ostrożne. Rząd, zgłaszając pewne zastrzeżenia, opowiada się za skierowaniem poselskiego projektu do dalszych prac legislacyjnych.

Posłowie zaproponowali zniesienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości. Dla obecnych użytkowników oznacza to przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. W konsekwencji od dnia wejścia w życie znowelizowanej ustawy nie byłoby możliwe ustanawianie prawa użytkowania wieczystego. Przewidziano rekompensatę pieniężną dla posiadających grunty będące w użytkowaniu wieczystym. Wysokość rekompensaty byłaby określana w decyzji administracyjnej.

Zdaniem rządu, zniesienie z mocy prawa użytkowania wieczystego jest rozwiązaniem zbyt daleko idącym.

Zaplanowane przez posłów przekształcenie może czasami dokonywać się wbrew woli użytkownika wieczystego. Na przykład, może on nie akceptować obciążeń finansowych wynikających z przewidywanej rekompensaty, uznając, że dotychczasowe rozwiązanie jest korzystniejsze. Przymusowe przekształcenie może spotkać się z zarzutem naruszenia praw nabytych. Poza tym na podstawie obowiązującej ustawy widać, że nie wszyscy są zainteresowani nabyciem prawa własności nieruchomości. Ponadto, przeprowadzenie uwłaszczenia na taką skalę mogłyby opóźnić wydawanie decyzji w tych sprawach, i tym samym zahamować obrót nieruchomościami, które zostały objęte przekształceniem.

Zdaniem rządu, należy zwrócić uwagę, że na mocy proponowanych przepisów prawo własności nieruchomości nabędą wszystkie podmioty gospodarcze. Takie rozwiązanie może spotkać się z zarzutem naruszenia konstytucyjnej zasady równości. Z jednej strony będą bowiem podmioty, które uzyskają prawo własności na podstawie projektowanych przepisów (pozycja uprzywilejowana), z drugiej – takie, które nabyły prawo własności na ogólnych zasadach rynkowych.

Jednocześnie opłata za przekształcenie, ustalona w projekcie ustawy, może być korzystniejsza niż wartość rynkowa przekształconej nieruchomości. Zatem nabycie prawa własności na warunkach preferencyjnych i ewentualne uzyskanie bonifikaty od opłat za przekształcenie będzie stanowić dodatkową korzyść dla takich przedsiębiorców w stosunku do firm, które nabyły prawo własności na warunkach rynkowych. Może to spowodować uznanie takiego wsparcia za pomoc publiczną. Dlatego gdyby przekształcenie dotyczyło nieruchomości związanej z prowadzeniem działalności gospodarczej, należałoby zapewnić jego zgodność z przepisami o pomocy publicznej.

Rząd zwraca uwagę, że przewidywane uwłaszczenie wszystkich użytkowników wieczystych oznacza, iż regulacja obejmie także cudzoziemców (osoby fizyczne i prawne). To z kolei kolidowałoby z obowiązującymi przepisami krajowymi i Traktatem Akcesyjnym Polski do UE, który zapewnia 12-letni okres przejściowy dotyczący nabywania nieruchomości rolnych i leśnych przez cudzoziemców.

Rząd podkreśla, że nagła likwidacja prawa użytkowania wieczystego spowoduje lukę w systemie praw rzeczowych i niespodziewanie pozbawi podmioty publiczne podstawowego instrumentu udostępniania nieruchomości, jakim jest użytkowanie wieczyste. Ponadto, prawo użytkowania wieczystego jest bardzo atrakcyjne dla inwestorów na rynku nieruchomości, bo koszty jego nabycia są niższe niż przy prawie własności. Jednocześnie proponowany sposób zniesienia prawa użytkowania wieczystego nie zapewnia potrzebnego czasu do przygotowania się do tej procedury.

Rząd zwraca też uwagę, że zniesienie prawa użytkowania wieczystego może zablokować – realizowane przez samorządy i Skarb Państwa – procesy wyodrębniania własności mieszkań położonych w budynkach wielolokalowych. A na podstawie obowiązujących przepisów nie jest bowiem możliwe, aby w stosunku do jednej nieruchomości gruntowej właścicielom mieszkań przysługiwały inne prawa. W praktyce oznaczałoby to, że cześć lokatorów dysponuje prawem użytkowania wieczystego, pozostali prawem własności.

Ponadto regulacja proponowana przez posłów – w opinii rządu – zmierza do trwałego pozbawienia samorządu terytorialnego istotnej części majątku, z którego dochody są jednym ze źródeł finansowania jego zadań własnych.

Reasumując rząd uważa, że lepszym rozwiązaniem byłaby likwidacja użytkowania wieczystego i uwłaszczenie użytkowników wieczystych przeprowadzone nie z mocy prawa, ale w sposób stopniowy. Można by znieść możliwość ustanawiania nowych praw użytkowania wieczystego, natomiast uwłaszczenie dokonywałoby się na wniosek użytkownika wieczystego. Przy czym wniosek taki zobowiązywałby administrację do wydania pozytywnej decyzji, a ewentualna odmowa podlegałaby (po wyczerpaniu drogi administracyjnej) zaskarżeniu do sądu administracyjnego. W konsekwencji nie wszystkie prawa do użytkowania wieczystego zostałyby od razu zlikwidowane, przy czym obecnie istniejące zostałyby objęte dotychczasowymi przepisami.

[Źródło: KPRM]